最近台南房市受到南科利多與各大建設帶動，大家都在討論房價漲了多少。但身為專業地政士，我要提醒各位屋主：房價漲是好事，但如果稅金也跟著「暴漲」，那獲利可就被吃掉一大半了！
今天幫大家整理了 114 年度（也就是今年 115 年 5 月報稅時）最新的台南售屋課稅標準(僅適用舊制的財產交易所得)。不論你在東區、安南區還是善化區，這篇文章關係到您的荷包！
📍 第一部分：什麼是「舊制」？為什麼稅率會變？
如果你手上的房子是 105 年 1 月 1 日以前取得的，賣掉時就適用「舊制」。這類房子報稅不是像房地合一稅看你賺多少而扣多少，而是根據財政部公布的「財產交易所得標準」。
【白話解說】：
國稅局每年會看各區房價漲幅，調高計算百分比。
👉 計算公式：房屋評定現值（看房屋稅單） × 各區百分比 = 你的賣房收入所得額
所得額再併入你的綜合所得稅申報。所以，百分比越高，你要繳的稅就越多！
由財政部公告的114年個人出售房屋之財產交易所得計算規定:
台南今年幾乎是「全面上漲」，漲幅普遍在 1% ~3 % 之間，課稅最多的還是在東區(32%)，漲幅2%，漲幅最高的是善化區(26%)、歸仁區及仁德區(25%)，均漲幅3%，而課稅最低的仍在龍崎區、北門區、左鎮區、大內區、楠西區及南化區等區(8%)，未調整。
💡 地政士筆記：
這次調幅最猛的是善化、歸仁及仁德這類蛋白區，顯示南科的外溢效應讓這些地方的交易熱度被國稅局「盯上」了！
⚠️ 重點：別讓「豪宅條款」吃掉你的退休金！
這是我最常被客戶問到的陷阱。很多老屋主以為持有 20 年的舊房子，稅金沒多少。
小心！台南現在只要交易總價超過 3,000 萬，稅法立刻變臉！
【高價住宅（豪宅）認定標準】：
自 113 年起，台南市只要出售價格：
1.總價達 3,000 萬元以上
2.或 每坪單價達 50 萬元以上
就不能用上面那些「幾 %」來算，而是要按「成交總價」計算！
🧮 實測給你看：稅金到底差多少？
假設陳先生 100 年買入東區透天，113 年賣了 3,500 萬，但他找不到當年的買入收據（無法提供成本）。
- 房屋評定現值： 200 萬元
- 土地公告現值： 800 萬元（房地比 = 20%）
❌【如果你以為是按一般標準算】：
- 公式：房屋現值 200 萬 × 東區標準 32% = 所得額 64 萬元。
- 假設所得稅率 20%，稅金約 12.8 萬元。
✅【正確答案：因為破 3,000 萬，適用豪宅標準】：
- 公式：總價 3,500 萬 × 房地比 20% × 獲利率 20% = 所得額 140 萬元。
- 同樣所得稅率 20%，稅金約 28萬元。
天啊！稅金直接從 12.8萬飆升到 28 萬，漲了整整 2.2 倍！ 這就是所謂的「隱形加稅」。
🏠 地政士的真心建議
1. 翻箱倒櫃找合約：
如果你當初買房的合約、裝修發票、仲介費收據還在，務必保留！因為「核實申報（賺多少報多少）」有時候會比國稅局的「標準設算」更省稅。
2. 售屋前先試算：
現在台南房價隨便都可能摸到 3,000 萬門檻。在簽約前，請務必找專業地政士幫你試算「舊制」與「豪宅條款」的差距，尤其是繼承來的祖產房子，才不會賣完房收到稅單時心驚驚。
3.繼承的房子
如果是繼承來的房子，長輩當時取得又是在105年1月1日之前，那可以選擇用舊制或新制申報都可以，但那種申報方式比較能節稅，還是先找專業人士幫您試算稅金喔!
4. 注意時間差：
如果你是去年（114 年）已經賣房的朋友，今年（115 年）報稅就要看這份最新公告的114年個人出售房屋之財產交易所得計算規定喔！
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